طی سال‌های اخیر، بحران مسکن در کشور به یکی از چالش‌های بزرگ اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است؛ قیمت مسکن طی این سال‌ها به طور سرسام‌آوری افزایش یافته و خانه دار شدن را برای بسیاری از مردم تبدیل به یک آرزوی دست نیافتنی کرده است.
در این میان، حضور اتباع خارجی غیرمجاز در کشور و انعقاد قراردادهای غیرقانونی توسط آنها، به‌عنوان یکی از معضلات حوزه مسکن شناخته می‌شود. اگرچه در گزارشی از فارس آمده است که یک میلیون اتباع افغانستانی طی ۶ ماهه اول سال ۲۰۲۴ وارد ایران شده‌اند، با این وجود، تا کنون هیچ آمار رسمی و مشخصی از تعداد آنها در کشور موجود نیست. با این حال تبعات حضور اتباع غیر مجاز در کشور، به ویژه در حوزه مسکن در برخی از نقاط کشور دیده می‌شود.
جمعیت ۷ میلیونی اتباع خارجی در کشور، مکانیزم بازار مسکن را برهم زده است
در حالی‌که تا کنون هیچ آمار رسمی از حضور اتباع مجاز و غیرمجاز در کشور به دست نیامده و اعلام نشده، ابوالفضل ابوترابی، عضو کمیسیون امور داخلی کشور و شورای مجلس، اظهار کرده است که هفت میلیون تبعه خارجی در کشور حضور دارند.
وی همچنین بیان کرده که آمارها متفاوت است، با این حال حدود چهار میلیون و ۷۰۰ نفر اتباع مجاز در کشور سرشماری شده و پیش‌بینی می‌شود که تعداد اتباع مجاز و غیرمجاز در کشور حدود ۶ تا هفت میلیون نفر باشند.
در صورت صحت و سقم این آمار، حدود ۶۰ درصد از اتباع غیرمجاز محسوب می‌شوند که این موضوع می‌تواند کشور را با چالش‌های جدی مواجه کند؛ ابوترابی همچنین اضافه کرده بود که در حال حاضر، حداقل هفت میلیارد دلار یارانه به اتباع خارجی مهاجر پرداخت می‌شود.
با این حال حضور هفت میلیون اتباع در کشور و نیاز آنها به مسکن، این بازار را برهم زده است؛ به نظر می‌رسد منع قانونی خرید و اجاره توسط اتباع غیرمجاز، تاثیری نداشته است و این افراد با استفاده از روش‌هایی، این قوانین را دور می‌زنند و باعث افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شوند.
جمعیت افغانستانی‌ها در حاشیه شهر بیشتر از ایرانی‌هاست
با روی کار آمدن طالبان، مهاجرت افغانستانی‌ها به ایران بیشتر شد. فقدان مکانیزم قانونی کارآمد برای جلوگیری از ورود غیرقانونی این افراد و همچنین نبود ارداه برای مدیریت ورود اتباع غیرمجاز در دولت سیزدهم، تقاضا برای مسکن را افزایش داد.
داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، با بیان اینکه میزان تقاضا برای مسکن توسط اتباع افزایش یافته و عمده این افراد افغانستانی هستند، گفته است: «پس از حضور طالبان در این کشور و اتفاقات در مرزهای شرقی و افزایش مهاجرت افغانستانی‌ها، درخواست اجاره مسکن از سوی آنها در تهران هم افزایش یافت. البته بخشی از اتباع خارجی هم از کشورهای عربی هستند که جمعیت آنها بسیار اندک و محدود است»
وی بیان کرده است که عمده اتباع افغانستانی در یک کلونی متمرکز در تهران هستند و استقرار آنها در این شهر پراکنده نیست. به گفته نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک، محل سکونت اتباع افغانستانی عمدتا در منطقه ۲۰ و همچنین انتهای منطقه ۱۹ است؛ بیگی‌نژاد همچنین اضافه کرده بود که افغانستانی‌ها، به صورت متمرکز در حاشیه شهر تهران حضور دارند و در برخی مناطق از جمله حاشیه شهر، جمعیت‌شان بیشتر از جمعیت ایرانی‌هاست.
زندگی خانوادگی افغانستانی‌ها در یک خانه، هزینه‌های آنها را کاهش داده است!
بررسی میدانی تجارت‌نیوز حاکی از آن است که افغانستانی‌ها عموما یک خانه را خانوادگی و به صورت اشتراکی اجاره می‌کنند و حتی در برخی از موارد تعداد آنها در یک خانه به ۳۰ نفر نیز می‌رسد. همین موضوع باعث کاهش هزینه مسکن برای افغانستانی‌ها شده است.
بیگی‌نژاد در این‌باره عنوان کرده است: «در حال حاضر، زندگی خانوادگی افغانستانی‌ها بیشتر شده است. پیش از این چند مرد با هم در خانه‌های نیمه ساخته سکونت داشتند، اما اکنون بیشتر زندگی خانوادگی دارند و اجاره خانه برای زندگی با خانواده انجام می‌شود و همین موضوع هم باعث تغییر نرخ اجاره بها در بازار مسکن در برخی از مناطق تهران شده است. چراکه تقاضا از سوی افغانستانی‌ها بیشتر شد.»
با این حال کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک، در نشست خبری روز چهارشنبه ۲۵ مهر ۱۴۰۳ ادعا کرد که تا به حال چنین موردی مشاهده نشده و آن را کاملا رد کرد. وی بیان کرد که ممکن است دو خانواده در کنار هم زندگی کنند اما تعداد ۳۰ یا ۲۰ یا حتی ۱۵ نفر مشاهده نشده است.
نیمی از اتباع خارجی در تهران حضور دارند!
بر اساس آمار غیررسمی از حضور حدود ۶ تا هفت میلیونی اتباع خارجی در ایران، به‌نظر می‌رسد نیمی از آنها در تهران حضور دارند. علیرضا فخاری، استاندار تهران در ۱۱ اردیبهشت ۱۴۰۳ گفته بود که ۵۰ درصد از اتباع کل کشور در استان تهران حضور دارند.
براساس آخرین آمار در دسترس از سوی مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۵، استان تهران بیشترین تعداد اتباع خارجی را دارد و بعد از آن استان خراسان رضوی (مشهد) و سپس استان اصفهان هستند. با این حال طی سال‌های گذشته تعداد اتباع خارجی به‌ویژه از کشور همسایه افغانستان، افزایش قابل توجهی داشته است. با این حال، حضور گسترده این اتباع چه تاثیری بر بازار مسکن ایران گذاشته است؟
بازار مسکن شهرستان‌ها در دست مهاجران قرار گرفته است
اتباع خارجی در استان خراسان رضوی، به ویژه شهر مشهد که به‌عنوان دومین استان با بیشترین تعداد اتباع خارجی به شمار می‌آید، نقش پررنگی در تورم اجاره مسکن مشهد داشته‌اند.
حسین رستمی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، پیشتر درباره دلایل محلی افزایش قیمت مسکن در شهر مشهد به تجارت‌نیوز گفته بود: « دو دلیل محلی را می‌توان برای افزایش قیمت در بازار خرید و فروش و اجاره شهر مشهد نام برد. ابتدا اینکه مشهد، شهر مهاجرپذیری است که از سایر شهرها به دلایل گوناگون به آن مهاجرت می‌کنند. از سوی دیگر در مشهد مساله اتباع به‌طور گسترده وجود دارد که به دلیل مجاورت با افغانستان پررنگ‌تر است.»
با این حال آیا فقط افغانستانی‌ها بر بازار مسکن موثر بوده‌اند؟ بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد که مردم از دیگر همسایه‌های ایران، به ویژه عمان، کویت و حتی عراق به دلایل مختلفی به ایران سفر می‌کنند و معاملات مسکن انجام می‌دهند.
بررسی‌های تجارت‌نیوز حاکی از حضور عمانی‌ها در شیراز و عراقی‌ها در اهواز است. همچنین شهر اراک در استان مرکزی نیز با افزایش تعداد اتباع خارجی روبه‌رو است. او همچنین معتقد است بیشتر این معاملات در مرکز شهر شیراز و حوالی خیابان زند انجام می‌گیرد.
یک مشاور املاک در شهر شیراز درباره حضور عمانی‌ها در این شهر به تجارت‌نیوز گفته بود: «حضور عمانی‌ها در بازار مسکن شیراز به طور جدی از سال گذشته کلید خورد. این افراد برای کارهای درمانی به‌ویژه خدمات زیبایی به شیراز می‌آیند و برخی از آنها نیز تصمیم می‌گیرند در این شهر خانه بخرند.» او همچنین معتقد بود که بیشتر این معاملات در منطقه زند صورت می‌گیرد.
مهدی بلدی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اهواز نیز درباره حضور مهاجران در این شهر اظهار کرده بود: «اهواز شهری صنعتی است و از همین رو هر ساله میزبان مهاجرهایی است که برای سکونت در آن به مسکن نیاز دارند. از سوی دیگر، اهواز مقصدی برای درمان نیز محسوب می‌شود و به‌ویژه از کشور عراق پذیرای مسافران است. این مسافرپذیری تا حدودی در تورم اجاره دخیل بوده است.»
همچنین حسن امیدی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اراک نیز بیان کرده بود که اراک یک شهر صنعتی است و به همین دلیل، در چند سال گذشته با فعالیت کارخانه‌ها، نیروی کار غیربومی در شهر زیاد شده و این امر در بازار اجاره تاثیر خود را گذاشته و اجاره‌بها را در مسیر افزایشی قرار داده است.
معاملات ملکی اتباع مجاز و غیرمجاز چگونه است؟
اما با وجود منع قانونی خرید و اجاره ملک توسط اتباع غیرمجاز، آنها چگونه قراردادهای ملکی را انعقاد می‌کنند؟ طبق قانون خرید و فروش ملک با اتباع خارجی ممنوع است با این‌حال اجاره ملک به اتباع خارجی دارای مجوز منع نشده است.
براساس قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ۱۶ خرداد ۱۳۱۰ اتباع خارجی از تملک زمین های زراعی به نحو مطلق ممنوع هستند، مگر در یک مورد خاص. همچنین طبق تبصره ماده دو قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠ تملک هر گونه زمین و به هر میزان به نام سرمایه‌گذاری خارجی، در چارچوب این قانون مجاز نیست.
با این‌حال انعقاد قرارداد اجاره با اتباع خارجی منع نشده و در همین راستا، طبق تبصره یک ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری-صنعتی، اجاره زمین به اتباع خارجی بدون ایراد است.
با این وجود اتباع خارجی غیرمجاز همچنان با استفاده از روش‌هایی این قانون را دور می‌زنند، آنها با انعقاد قرارداد به صورت دستی و یا انعقاد قرارداد به نام یک فرد ایرانی، ملک را خرید و فروش و یا اجاره می‌کنند.
سعید لطفی، دبیر اتحادیه املاک تهران در گفت‌وگو با انتخاب، در این باره بیان کرده بود: «طبق قانون این افراد (اتباع خارجی غیرمجاز) نمی‌توانند خانه بخرند، اما خانه را به نام یک ایرانی می‌خرند و یک قرارداد بین خودشان می‌نویسند. در منطقه ۲۲ و شرق تهران زیاد دیده می‌شوند، اما برخورد خاصی با آنها نمی‌شود.»
داوود بیگی‌نژاد نیز درباره اجاره به اتباع خارجی مجاز و قانونی اظهار کرده بود: «هر نوع قرارداد با اتباع خارجی غیرمجاز ممنوع است. درباره اتباع خارجی که اجازه اقامت دارند، دفتر املاک باید پس از انعقاد قرارداد مدارک و دلایل اجازه اقامت را به اداره اماکن ارائه دهند.»
وی همچنین توضیح داده بود که اگر مشاوران املاک نسبت به ارائه مدارک آن اتباع خارجی به اداره اماکن اقدام نکنند، بنا بر ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی ماده ۸۱ قانون نظام صنفی با آنها برخورد خواهد شد.
با وجود همه این ممنوعیت‌ها، اتباع خارجی غیرقانونی با ایجاد شرکت‌های صوری، انعقاد قرارداد به نام فرد ایرانی و یا قراردادهای غیرقانونی و دستی، همچنان ملک در ایران خرید و فروش یا اجاره می‌کنند.
این افراد بازار مسکن را برهم زده‌اند و دولت فعلی و قبلی نیز با وجود اعلام غیرقانونی بودن حضور اتباع خارجی غیرمجاز، تاکنون اقدام جدی در این باره نکرده است؛ تا جایی که حتی به نظر می‌آمد دولت سیزدهم موافق حضور اتباع خارجی غیرقانونی در ایران بوده و حتی به دنبال ساخت شهرک برای آنان بوده است.
با این حال باید دید دولت چهاردهم برای کنترل و ساماندهی حضور اتباع غیرمجاز جه برنامه‌ای در این زمینه دارد و آیا می‌توان امید به بهبود اوضاع وخیم مسکن داشت یا خیر؟
